港房地產與教育科技新策略

擇要:

1. 香港政府取消SSD、BSD和NRSD，提高按揭成數並停止壓力測試，以振興房地產市場。

2. 削減派糖，提高薪俸稅、煙草稅、酒店房租稅，成為緩解財政赤字的新措施。

3. 新計畫推動旅遊業和高科技產業以帶動香港經濟。

4. 預計今年房產交易量將增長至少40%-50%，但房價大幅和快速上漲的可能性不大。

5. 由於印花稅及賣地大幅下跌，導致扣除債券發行淨收入後財政赤字達到1,733億港元，財政儲備減少至7,332億港元。

6. 未來五年香港政府將發行6200億港元新債券，以支持基建投資和償還到期債務。

7. 除非賣地收入重回1400億高峰，否則香港已進入結構性財政赤字，需要削減開支。

8. STEM、VR、AR、AI代表著教育行業的未來。

9. 中國VR/AR教育企業級應用市場規模預計從2023年的61億元人民幣增長到 2025年的291.92億元人民幣，2030年將達到490.43億元人民幣。

10. 香港教育科技初創企業發展蓬勃，可以獲得科技創新計畫、優質教育基金、創新及科技基金、香港科技園公司培育基金等多種支持。

11. 香港教育科技企業可與內地教育培訓機構合作，拓展至大灣區。

新《財政預算案》推出多項開源節流措施，取消全部樓市辣招

香港政府最近發表的2024-25年度《財政預算案》備受矚目，當中涉及樓市撤辣、減少派糖、增加薪俸稅、煙草稅、酒店房租稅等開源節流的新措施，以及最新財政盈餘情況。最大的亮點當數針對樓市的組合拳，財政司長不但宣佈樓市即日起取消實施了13年的額外印花稅(SSD)、買家印花稅(BSD)和新住宅印花稅(NRSD)，撤辣後只需要交4.25%從價印花稅，而且放寬按揭成數，價值3,000萬港元或以下的自用住宅物業的按揭成數上限調整至七成；價值3,500萬港元或以上的自用住宅物業的按揭成數上限調整至六成，非住宅物業(包括寫字樓、商鋪及工廈等)按揭成數上限由六成提升至七成，並配合金管局取消壓力測試。

樓市撤辣有助刺激成交，惟樓價回升需時

全面撤辣對樓市起到立杆見影的效果，樓市全面撤辣後首個週末十大屋苑二手成交急增逾3倍。根據去年10月公佈減辣後兩個月，成交宗數上升約2成，業內人士估計全面撤辣後交投有至少4-5成提升。我們認為政府的樓市救市措施會刺激本地和海外買家入市，推動物業成交量上揚，但不認為短期樓價會顯著回升。樓價的走勢受經濟前景、利率、供需約束，而目前三項主要因素均不有利於短期樓價前景。首先，由於國內經濟減速，內地買家的購買力比以前有所下降。其次，而且在目前高息環境下，香港按揭利率為4.125%，比當前租金回報3厘為高，投資買樓收租並不可取。財政司司長在《財政預算案》中表示，最新未來5年私宅每年落成1.9萬夥，未來10年可供應30.8萬夥公屋，即是等於每年新樓供應高達5萬夥，加上目前私人住宅新盤存貨超過2萬夥，總潛在供應達到7萬夥，而2023年住宅樓宇買賣只有約4.3萬宗，需要回復至以往6萬（2017年-2020年）至7萬（2021年）的高峰數字才能消化過剩的供應，可見樓價需要一段時間才能逐步回升。

有意見認為，撤辣後賣家會加速放售，導致樓價不升反跌，但香港的移民潮已經開始褪去，移民賣樓對樓市的壓力已經大大減低。在人才計畫推動下，香港2023年底人口回升0.4%至750萬，淨移入居民數目為1.1萬人，連續兩年錄得人口淨遷入，對樓市形成底部支持。由於預期美國下半年極大機會掉頭減息，有助減輕置業負擔，加上撤辣後買家數量顯著增多，因此業主更傾向善價而沽，而非繼續賤賣。實際上，撤辣後各區屋苑出現大量業主反價或封盤情況，說明賣家預期樓價應該反彈。

縮減派糖規模，增加薪俸稅率、煙草稅、酒店房租稅

雖然新一份財政預算案繼續派糖，但規模由594億元大幅減少至115億元，並停止推行三年的電子消費券。其中，薪俸稅及利得稅獲退稅最多3000元，較去年減少一半; 下年度首季每戶差餉寬減上限1000元。除減少派糖外，政府亦將超過500萬元的薪俸稅和個人入息課稅部分由15%提高至16%，增加煙草稅32%，恢復徵收3%酒店房租稅。由於取消派發5000元的電子消費券，預計對香港的零售消費有一定的衝擊（2023年消費券金額約300億，佔香港全年零售銷貨值為4,067億元的7%）。

大力拓展旅遊業和高新產業，分散經濟收入集中風險

鑒於香港的經濟結構過分依賴金融和地產，財政司長宣佈會未來3財政年度獲9.71億撥款，舉辦一系列活動包括每月維港放煙花和無人機表演、西貢海藝術節、深度遊體驗、廟街夜市、舉辦國際大型盛事以吸引旅客來港，利好旅遊業和零售業。2023年香港旅遊業收入為1500億，離2014年3600億的高峰相差甚遠。
如果刺激旅遊業的措施見效，我們估計潛在增加稅收在100億-200億內。此外，《財政預算案》計畫推動高新產業發展，今年內將推出100億元的「新型工業加速計劃」，為從事生命健康科技、人工智能與數據科學、先進製造與新能源科技的企業，以1（政府）：2（公司）的配對形式提供每家企業最多兩億元的資助，申請企業亦須在港投資不少於兩億元。此外，政府會撥款30億元推行為期三年的人工智能資助計劃，資助本地大學、研發機構及企業等運用算力。

印花稅和賣地收入大幅下滑，連續兩年錄得逾千億財赤

《財政預算案》顯示2023/2024財年未計及發行債券收入錄得1016億元赤字，連續兩年錄得逾千億財赤，扣除淨發債收入財赤更高達1733億。儘管疫情過後估計整體開支回落10%至7279億，但受本港經濟增長較預期慢，股市和樓市偏軟，導致印花稅下跌28.5%至500億，賣地收入下跌72.3%至194億，而利得稅和薪俸稅估計收入分別為1700億和830億，與2022/2023變動不大；投資收入方面，外匯基金全年賺2127億向政府派息3.7%，錄得投資收入664億；發債淨收入增加8.6%至717億；扣除發債總收入減少10.9%至5546億，財政儲備降12.2%至7,332億元。

民生和基建固定開支大，未來5年新發債6200億元

政府在民生政策資源投放持續龐大，預計2024/25年度醫療衞生、社福及教育經常開支總額達3437億元，按年增約7.3%，而且未來數年茶果嶺發展、北部都會區、「明日大嶼」的交椅洲人工島、沙田繞道、將軍澳─油塘隧道、港深西部鐵路、中鐵線、將軍澳線南延線等多個基建項目展開，預料增加政府基建長遠支出，每年預算基建發債650億元。政府將於今年把發債規模增加至1200億元(其中包括零售綠債、基建債券、銀債、機構債券等)，未來5年計劃合共發債規模達到6200億元。基於當前政府債項4406億元，未來5年到期政府債券償還款項合計$3382億，5年後債項規模估計達到7224億元。按平均4%的利息計算，5年內政府每年利息支出將由215億增加至289億。由於交椅洲人工島（面積1,000公頃）填海最新造價5800 億，北部都會區的面積更高達3萬公頃，所以真實需要的發債規模遠比政府目前的預算高。

賣地和印花稅回升不足以消除財赤，長遠必須減少開支

展望未來，政府經營開支下降空間有限，基建開支大幅增加。要逆轉財政赤字還得靠賣地和印花稅回升，以及增加新的稅收來源。雖然樓市出現轉勢的利好苗頭，但在利息成本倍升至6至7厘，以及缺少貴重地皮下，地價收入重回千億短期內難以達成，比較可能是在美國今年減息下反彈至400億，而印花稅方面，估計今年回升40%至700億，綜合今年賣地和印花稅估計增加400億，加上消費券支出減300億，民生開支增加234億，股票印花稅率下調少收141億，「財政整合計劃」中標準稅率兩級制、累進差餉、商業登記、復徵酒店房租稅合共帶來的31.5億元新收入，今年財赤可以減少約357億至1376億。即使日後賣地和印花稅收入均回升至1000億，只能令財赤減少至700億，而增加薪俸稅和利得稅也難以消除財赤。因此，香港已經進入結構性財赤，除非賣地收入重回1400亿高峰，或者外匯基金連年取得高額回報並大幅提高派息，否則政府不得不持續發債融資填補財政缺口。長遠而言，政府必須減少開支才能避免陷入債務漩渦。

焦點行業- 教育

教育科技和線上教育成教育行業新增長動力，把握大灣區機遇

據香港教育局2019年公佈的統計數字，本港有逾1/3小學生及近6成中學生補習。市場研究公司益普索（Ipsos）資料顯示2009年至2019年香港小學生的補習費從一個月451港幣一路攀升到685.6港元，而香港中學補習費也從517港幣攀升到一個月707.7港元。疫情前本港註冊的補習社和教育中心約有8,000家，小學和中學的補習服務市場銷售價值分別為16億港元和31億港元。

隨著香港出生率下跌和移民潮影響，學生數目(包括幼稚園、小學、中學及教資會資助大學的學生總數)由 2012學年的110萬下降到2022學年的99.4萬，對教育行業構成不小的衝擊響。不過，政府積極推廣STEM 教育、學校與課程進行數碼轉型和線上學習的興起，為教育行業帶來契機。

政府在2022-23年度的財政預算案，除了向教育界撥款1,119億港元，更鼓勵教育工作者探索新科技和開拓新課程，推動STEM教育以及提升教師的能力，例如運用虛擬實境（VR）、擴增實境（AR）和人工智能（AI）等學習工具。

AR和VR讓學生沉浸式學習，從而提升學習效能，目前的應用包括：三維虛擬學習環境、虛擬教學模型、虛擬實驗室、虛擬實地考察、AR 圖書和圖卡、3D立體動畫、VR 360度全景影片等。借助AI技術，教師可以收集及分析學生日常學習和測驗的數據，按學生的學習速度、興趣和能力提供定制化的教學資源和學習路徑；幫助備課、編寫教材、生成練習和測驗、寫學生評語、將課程內容轉化為生動的視頻、自動批改選擇題和填空題、通過自然語言處理技術批改作文、檢測作弊、創建互動遊戲化學習平臺和使用智能黑板；學生可以通過AI虛擬老師彈性學習，利用AI 輔導作業寫作。

疫情的出現一度令學生不能上實體課，逼使學校推行數碼教學，令這類創新教材的需求大增，並推動了網課的發展。在線教育打破了傳統線下教育的時間、空間限制，滿足了家長和學生對於多元化及個性化教育的需求，利用動畫、互動教材和遊戲，使學習環境變得更具趣味及互動性，同時幫助學習機構減少租金和吸收香港以外的學生。

目前不少香港教育中心申請科技券以提升營運，申請專案覆蓋在線教育系統、教育中心網上預約系統、課程管理方案、定制教室人力資源及薪酬管理系統、線上影片資源及自學系統、手機應用程式等，資助金額一般為11萬至40萬不等。

根據投資推廣署進行的「初創企業統計調查」，從事與教育及學習相關業務的初創公司正逐年增加，由2021年的218家上升到2022年的319家，年增長率高達46%，是增長最快速的初創產業之一，在初創企業中的所佔比例，也由2021年的5.8%上升至2022年的8.0%，成為繼金融科技、電子商貿/物流科技及資訊、電腦及科技之後，排名第四重要的初創行業。教育科技初創企業在香港可以獲得大量的資源扶持，包括優質教育基金和創新及科技基金、香港科技園提供的孵化計畫（扶持資金130萬港元）、辦公空間及指導。目前約有25間從事教育科技相關的初創企業參與科技園公司創科培育計劃。

中國VR/AR教育行業的總規模在過去幾年持續擴大，2019年至2022年的行業總規模分別為36.1億、35.8 億、45.6億和50.8億。隨著政策鼓勵和市場驅動，到2023年VR/AR教育市場將達到61億元。iiMedia Research（艾媒諮詢）數據顯示，2025年中國VR/AR教育類企業級應用市場規模將達291.92億元，預計2030年中國VR/AR教育類企業級應用市場規模將達490.43億元。2018年至2020年國內VR/AR教育行業投融資規模由4.71億增加到7.11億元。

面對巨大的中國市場，香港的教育科技企業可以與內地的教育和培訓機構進行合作，提供先進科技服務，以打入大灣區為目標。

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